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被代理人死亡以后,委托代理人是否还可以代办房屋所有权转移登记手续?
作者:网宣办 来源: 宣传部 更新时间:2017-08-25

对于代理人或者代理人死亡时,代理是否终止,《民法通则》对委托代理与法定代理或者指定代理终止的规定是有区别的:《民法通则》第六十九条规定了“代理人死亡”时,“委托代理或者指定代理终止”。即《民法通则》没有规定被代理人死亡委托代理终止。

最高人民法院《民法通则意见》第八十二条的规定,如果委托代理时代理人的代理行为代表了被代理人的意愿,则代理行为有效。

但作为房屋登记机构来说,如果明知被代理人已经死亡,则不能由这一代理人代办房屋所有权转移登记手续,理由如下:

1)继承从被继承人死亡时就开始,被代理人死亡,除了继承人表示放弃继承外,应视为已接受继承,并取得该项物权。再代理人代表已不存在的所有权人办理手续是不合适的。

2)最高人民法院前述的司法解释是人民法院对被代理人死亡后、委托代理人实施的代理行为是否有效的一个判定标准,而且附加了若干的条件。这种判定属于司法的范畴,不宜由登记机构直接应用。

3)在实际工作中,这种委托有相当一部分是因为房屋买卖的当事人为了逃避有关的规定而做出的。如5年内不得转让的房屋,或是5年内转让要交纳较多的税收,就由卖方先出具委托书,委托由买房所指定的人在日后代理办理房屋所有权转移登记。也有的是一些中介机构为了赚取房屋交易的差价,在没有明确买方的时候,就要求卖方出具委托书,由中介机构作为卖方代理人在日后自行签订买卖合同,办理房屋所有权转移登记。

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